อยากจะสร้างหอพักแบบ ชาวบ้านๆๆอ่ะ

อยากจะสร้างหอพัก หน้าเดียว แบบชาวบ้านๆๆหน่อย ใครพอจะมีคำแนะนำให้เราหน่อย

เราอยู่ ชลบุรี แหลมฉบัง

มีที่ดินอยู่นิดนึง 50 ตรว แต่ไม่อยากสร้างบ้านเอง อย่างเดียว อยากให้ที่ดินทำรายได้ให้ด้วย(ไม่รู้คิดถูกหรื อป่าว)

มีเงินเก็บนึดนุง กะว่าจะกู้สัก 1 ล้าน สร้างหอพัก 10 ห้อง

ชั้นบน 5 ชั้นล่าง 5 แต่จะกันไว้อยู่เอง 2 ห้อง จะเหลือให้เช่า 8 ห้อง เอาไว้เก็บเงินส่งแบงค์

จะได้ไม่ต้องควักเงินเดือนตัวเองส่งแบงค์มากนัก งานก็ไม่ค่อยมั่นคงด้วย

ทำเลที่จะสร้างหอพักก็ไม่ช่างดีเท่าไหร่ แต่ก็ไม่ลึก จนไม่ถึงจะไม่มีคนเช่าน่ะ

คาดว่าห้องละ 1500-1800 น่าจะ ok.. กลุ่มลูกค้าก็เป็นคนทำงานโรงงาน

เราไม่ค่อยมความรู้เรื่องการก่อสร้าง และน้ำไฟ เราเลยอยากได้แปลนหอพักที่ดูแลเรื่องพวกนี้ง่าย

ไม่รู้ความคิดเราเป็นความฝันเฟื่องหรือเกินตัวหรือเปล่า ...จริงๆๆแล้วเราปลูกบ้านทำงานเก็บเงินไปเรื่อยๆๆก็คงจะพอตัว แต่ไม่รู้สิ อยากจะลองสักตั้ง  กับ ความฝันของตัวเองอ่ะ

อยากให้เพื่อนช่วยติติง และให้ข้อคิด และคำแนะนำกับเราหน่อยอ่ะ

ขอบคุณน่ะ สำหรับทุกๆๆข้อความ

ตอบแบบงูๆ ปลาๆ นะ เพราะเรื่องก่อสร้างพ่อเราบรรเลง

50  ตารางวา รูปร่างที่ดินเป็นยังไงจ๊ะ 

โฉนดที่ดิน ชื่อใคร  ต้องถามเด่วเป็นของพ่อแม่ปู ย่าตายาย  ต้องโอนมาให้เป็นของจอยก่อน

คำนวณคร่าวๆ ส่วนของสิ่งก่อสร้างลงทุนต่อห้อง  อยู่ที่น่าจะประมาณ ห้องละ 150000  น่าจะมากกว่าอะ ตอนนี้เหล็ก ขึ้น 

สิบห้องก็ล้านห้าและ

นอกนั้นต้องบวกค่าเดินไฟ  ( รวมถึงต้องเช็คมีการขยายเขตไหม๊ )   ขอไฟ

ทาสี   ส้วม หน้าต่าง  ประตู ลงกบ  ลูกบิด  ค่าเขียนแบบ   ขออนุญาติก่อสร้าง  อะ ต้นทุนทั้งนั้นเลย  ต้องเอามาคิดให้หก    อะไร ต้องคำนวณอออกมาให้หมดก่อนนะ    แต่ห้องประมาณ พันแปด  ของเราจะมี  เฟอร์ให้ครบด้วยอะจอย สำหรับเราเวลานะ  เน้นสำหรับเรา  อัตราส่วนทุนต่ออัตราส่วนเงินกู้ อยูที่ 1 ต่อ 1   อย่าน้อยไปกว่านี้เดี๋ยวเหนื่อยแย่   แล้วต้องคำนซรจุดคุ้มทุนด้วยนะ ว่ากี่ปี

เวลาไปยื่นกู้ธนคารเตรียมเอกสารให้เรียบร้อยอะ  และเค้าจะจุกจิกจูจี้อย่างไร  จงคำนึงไว้ อดทน คือมันเป้นหน้าที่เค้าที่จะต้องเอาโน่น เอานี่มากมาย ก็เค้า ปล่อยเงินให้เราตั้งเยอะ  คือว่า เรามีภาพโปรเจ็คในหัวอะ  ธนาคารเค้าไม่รู้หรอก  เราต้องมีอะไรที่ทำให้เค้าเห็นถึงความเป็นไปได้ในโครงการ  ของเรา อะ 

โอย อธิบายไงดีอะ  เราเวลากู้ก็  มันเอาไร กูให้เมิงหมดอะ

สินเชื่อพวกนี้ไม่ยาวมาก  เค้าให้มากสุดน่าจะสิบปี เองนะ

ไทยพาณิชย์ดีนะ  เค้าดูแลดีเลยแหล แต่ ประกันแพงมากกกก  เมิงจะแพงไปถึงไหนห้า

ออมสิน  ก็โอเช อะ ชอบๆๆ

อยากรูอะไร ก็พีเอ็มมาหาเราก็ได้นะ  

เด่วรอสาวแบงค์คนอื่นๆ มาตอบ

ทำก่อสร้าง แต่ไม่แนะนำเรื่องก่อสร้างก็แล้วกันนะ  เพราะแม่หน่อยพูดไปเยอะแระ

แนะนำเรื่องการเสียภาษี ต้องวางแผนให้ดีนิดนึง ปกติมีรายได้ประจำที่ต้องเสียภาษีอยู่แล้วหรือป่าว ถ้าทำหอพักจะทำให้ฐานภาษีสูงขึ้น ลองศึกษาดูว่า ถ้ามีลูกอาจจะใช้ชื่อลูก หรือจดทะเบียนเป็นคณะบุคคล เพื่อจะได้คิดฐานภาษีใหม่ แต่อย่าลืมเช็คด้วยนะคะว่าถ้าทำเป็นคณะบุคคลชื่อที่ดินต้องเป็น ชื่อใคร

ขอบคุณมากๆๆ

เคยมีคนแนะนำให้ไปกู้ ธกส อ่ะ

เค้าบอกว่า ดอกจะถูกกว่าที่อื่นมาก

เรื่องราคาต่อห้อง ห้องละ 150000 คงจะไม่ไหว

เราประเมินไว้ที่ห้องละ 100000

ถ้าเราต้องการ ลดต้นทุนได้ห้องละ แสน เราจะต้องทำไงบ้าง

เราอยากจะกู้ให้น้อยที่สุด มีเพื่อนของเพื่อน เค้ากู้มาในรูปของปลูกบ้านอ่ะ

แล้วมาแปลงเป็นหอพัก แต่เรายังไม่ได้ถามรายละเอียดเค้าเลย ว่าเค้าทำไง

แล้วถ้าคิดเล่นๆๆ ว่าจะกู้สัก 1 ล้าน สำหรับ โครงการนี้  หอมี 8 ห้อง ส่งเดือนละ 15000 *12 = 180,000(180,000* 10 ปี) =1,800,000

เราจะสามารถหรือป่าวเนี้ย หรือจะเป็นโครงการในฝันต่อไป

ใช่จ๊ะ อย่างที่พี่เจงบอก เรื่องภาษีก็สำคัญมาก เสียภาษีปีละสองครั้ง และมีภาษีโรงเรือน  รวมถึงภาษีป้ายด้วย

เท่าที่เราประเมิน 

คือ จอยจะกู้ในลักษณะเหมือนการสร้างบ้านใช่ไหม๊  เราว่ามันก็โอเคนะ คือ มันผ่อนได้ระยะยาวเลยแหละ  ยี่สิบสามสิบปีโน่น  แล้วอีกอย่างจอยก็อยูเอง  มันก็เหมือนบ้าน  และดอก็จะถูก

คือหลังจากธนาคารอนุมัติและสร้างเสร็จ  จอยจะซอยเป็นห้องๆ  ใช่ไหม๊

ในมุมมองของเราจะมีปัญหาเรื่องการต่อเติมกับ อบต รึป่าว เพราะแบบที่ยื่นอะไม่เหมือนริง  อบต แถวบ้านเรา  ต่อเติมมากๆ มันสั่งทุบ  แต่ของอยไม่น่าสร้างยื่นให้เห็นใช่ป่ะ

ต่อมาที่เราอย่างะถาม เรื่องห้องน้ำ  ทำแปดห้องเดินท่อห้องน้ำยังไง   งั้นก็ต้องเดินไปก่อนดีๆ อะ

แล้วถ้าคิดเล่นๆๆ ว่าจะกู้สัก 1 ล้าน สำหรับ โครงการนี้  หอมี 8 ห้อง ส่งเดือนละ 15000 *12 = 180,000(180,000* 10 ปี) =1,800,000

จากประสบการณ์ที่ผ่อนอยู่  มันจะไม่เป็นตามเรทนี้อะ

จอย  เราเป็ยกำลังใจให้ ขอให้ทำฝันให้เป็นจริงนะ  มันอาจจะต้องฝ่าฟันอุปสรรค  คนที่ทำห้องพัก  ใครๆ ก็คิดว่าเสือนอนกิน  แต่ไม่มีใครรู้มันมีอะไรที่มากกว่านั้น  ต้องใช้สมองและสองมือมากกว่านั้น

ขอเป็นกำลังใจให้จ๊ะ

อืม ให้ข้อมูลเพิ่ม ไม่รู้ทุกที่เหมือนกันป่าวนะ

ภาษีปีละ  =  1.5 เท่าของค่าเช่าต่อเดือน (โหดมากกกก) ต้องซิกแซกเอานะ ไม่งั้นตาย มีปีนึง หอพักแม่เราน้ำท่วม คนย้ายออกหมด 3 เดือนอ่ะไม่มีรายรับเลย แต่ก็ต้องจ่ายภาษี อยู่ดี

ไม่ได้เล่าให้ท้อ เพราะเราก็จะทำเหมือนกัน แต่เล่าให้ฟังเพื่อประกอบการตัดสินใจนะ สู้ ๆ

โพสซ่ะเยอะ พอดีช่วงเที่ยง...

เมี่ยว เราก็หนักใจเหมือนกันว่าจะคิดไรได้....วัสดุก็ขึ้นบานตะแกะ

จะมีวิธีไหนบ้างที่เราจะ fix ต้นทุนให้อยู่ในงบที่ตั้งไว้อ่ะ

โดยที่ เค้าจะไม่ไปลดเกรดวัสดุเราอ่ะ เป็นไปได้ไหมที่เราจะ ซื้อวัสดุเอง

จ้างช่างเอง...ในราคารายวัน

หอชั้นเดียวก็น่าจะดูแลง่ายดีเนอะ ที่ดินเรานิดเดียว เราเลยอยากจะได้ 2 ชั้น

แล้วตัวเองจะได้อยู่อาศัยด้วย

ราคาวัสดุก่อสร้างค่อนข้างผันผวน บางทีผ่านไปปีเดียวขึ้นเท่าตัว เลยอ่ะ ที่เหมี่ยวปลูก จากประสบการณ์ปลูกก็คือให้ช่างตีของมาว่า ใช้อะไรบ้างเท่าไหร่ อย่างต่อเติมบ้านบางทีได้ช่างไม่ดีตีของเกิน เหลือบานตะแกเลย ต้องเลือกช่างดี ๆ ด้วยค่ะ ตีของแม่น ๆ ... หรือไม่ก็สั่งมาน้อยกว่าที่ตีไว้ก่อนไม่พอก็สั่งเพิ่มเอา ของเหมี่ยว
ซื้อเองหมดทุกอย่างเหมือนกัน แต่พอเรามีบิลแล้ว รู้ราคาแล้ว คราวต่อไปเค้าจะไปซื้อก็ได้ เพราะราคาเราจะทราบอยู่แล้ว ว่ามั่ว หรือไม่มั่ว แต่ขนาดญาติกันก็แอบมีมั่วเหมือนกันนะ ... แต่ก็หยวน ๆ ไป มั่วประมาณว่ายังขาดปูนอีก 2 ถุงยังงี้อ่ะ ทั้ง ๆ ที่เราดูแล้วไม่ เห็นมีต้องใช้ เค้าก็ว่าอันนี้ยืมบ้านญาติอีกคนมา ไรเงี้ย ก็ต้องดูกันดี ๆ ค่ะ พันสองพันก็ตังค์ทั้งนั้นเลย

ส่วนค่าแรงก็ตีเหมาเอา กรรมกรค่าตัวเรท 200 กว่า ๆ ช่างอาจจะ 5-600  ....... เรื่องค่าแรงนี่เหมี่ยวไม่รู้เหมือนกัน เพราะพ่อจัดการค่ะ อย่างหน้าบ้านต่อเติมไปนิดเดียวโดนค่าแรงไปหมื่นห้า ก็แอบ เคืองเหมือนกัน แต่เห็นว่าไม่มากมายขี้เกียจมีปัญหา แต่ถ้าเป็นคนอื่นปกติอย่างปูกระเบื้องก็จะให้คิดเป็นตารางเมตรเ ลยค่ะ ค่าแรงจะตกเป็นตารางเมตร อะไรแบบเนี้ยค่ะ ส่วนเงินค่าตัวให้เบิกเป็นงวด ๆ ค่ะ

เรื่องการผ่อนที่ไม่ป็นไปตามนั้น เพระว่ามันจะมีเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่ขึ้นลงๆ  

เรื่องก่อสร้างต้องคิดวัสดุทั้งหมดเลยอะ  ที่เราพูดไปก่อนหน้านั้นมันไม่ละเอียดเลย  มันยังมีอีกเยอะงะ  การก่อสร้าง

ตอบเป็นข้อ

1.เรื่องราชการ ภาษี คงเลี่ยงไม่ได้ คงต้องเป็นไปตามระเบียบการ เพื่อไม่ให้มีปัญหาตามมา ขอเลขที่ห้องเช่าน้ำไฟ...ใครมีต้นทุนทางนี้ช่างแจงหน่อยค่ะ

ขอเลขที่ บ้านไม่ยากนะ ท้องถิ่นของเรานะเริ่มแรกก่อส ร้างเราได้ใบอนุญาติ   พอสร้างเสร็จทางเทศบาลมาตรวจ  มีใบมาให้เราไปขอเลขที่บ้านที่อำเภอได้  ไม่ค่อยมีค่าใช้จ่ายอะไร  นอกจากค่าเร่งใต้โต๊ะให้เทศบาล คิดว่าน้ำใจแล้วกัน

ขอน้ำไฟ ถ้าไม่ขยายเขต คงไม่มีไรมาก อืม 8 ห้อง มิเตอร์ไป 5 แอมป์  1 เฟส  2 สายจะพอไหมนะ ลองปรึกษาไฟฟ้าดู ตอนไปยื่นขอไฟ

ขอน้ำมิเตอร์ประมาณ  3500 ได้ละมัง

2.เรื่องเงิน...อันนี้คงเอาที่ดิน เข้าธนาคาร แล้วทำเรื่องกู้สร้างบ้าน...แล้วกู้ตามแบบบ้านมาซอยห้องตามหลัง เราเคยปรึกษากะ ธ กสิกร เค้าก็บอกว่าทำลักษณะนี้ได้ ถ้าเรามีที่ดินแต่ยังไม่ได้ทำไร เรื่อง ผ่อนก็มี หลายแบบ

แบบที่เราจำได้ คือแบบ fix ดอกเบี้ย ส่งเท่ากันทุกเดือนจนครบสัญญา เค้าเรียกไรไม่รู้เราก็จำไม่ค่อยได้

การกูเ ซื้อบ้านแน่นอน มันได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า แต่ต้องศึกษาปัญหาที่เกิดจากการดัดแปลงโครงสร้สงของตัวตึกด้วยง ะ

อันนี้เราตอบจอยไม่ไดเ เพระเราไม่เคยกู้ในลักษณะนั้น เรากูเสินเชื่อเพื่อธุรกิจ

แต่ว่าถึงจะกูเบ้านอัตราดอกเบี้ยมันต้องลอยตัอยู้แล้วสไม่ใช่เห รอ

เราว่าหมายถึง กำหนดเงินผ่อนคงที่รึปป่าวจ๊ะ

อย่างออมสิน ถ้ากูวื้อบ้าน 600000  เค้าก็จะให้ผ่อน 5000  เท่านัน

3.เราอยากจะรู้ว่า ราคาเหมา ห้องละ 150000 นี้ ได้ไรบ้าง ตั้งแต่ถมดินยันไฟ ปะปาด้วยหรือเปล่า

อันนี้ที่เราถามพ่อ เพราะกำลังจะทำ  20 ห้องเหมือนกัน  150000  นี่ คือ ทำเอง คุมงานเอง หาคนงานเองทุกอย่างอะ  เราก็คิดว่าจะไม่พอเหมือนกัน  อันนี้คือตัวดครงสร้างตึกนะ  ไม่รวมถมที่  ท่อ ไฟ สุขภัณ  หน้าต่าง  บลาๆๆ

4.เราอยากจะรู้รายการวัสดุ ค่าแรง เพื่อนๆๆมีกันบ้างหรือปล่าค่ะ

ติดต่อสอบถามทางร้านใกล้บ้านท่าน

5. ช่วงระหว่างก่อสร้างสิ่งที่เราจำเป็นต้องรู้และไปตรวจต ราอยู่เสมอ มีไรบ้าง

ต้องตรวจตราทุกวัน  .....  พ่อเราทำ

6.  หลังคา เราเห็นเค้าจะทำเป็น สามเหลี่ยม กะรูปตัว L มันต่างกันยังไง แบบไหนดีกว่ากัน

ไม่เห็นภาพ ไม่เข้าใจ  55

7.ระยะเวลาคุ้มทุน ประมาณกี่ปีอ่ะ

จุดคุ้มทุนแต่ละคนไม่เหมือนกัน คำนวณให้ไม่ได้ค่ะ

เรื่องช่างรับหเหมา เป็นเรื่องที่สำคัญมาก  ย้ำ สำคัญมากกกกก

การเลือกช่างรับเหมาที่ดีๆ ราคราแพงหน่อยไม่ได้หมายความว่าจะมีต้นทุนที่สูงขึ้น ในทางกลับกัย ถ้าเลือกช่างรับเหมาเพราะเค้าตีงานต่ำ รับเหมาต่ำ  แต่ ฝีมือ ละ  ความรับผิดชอบ  ทิ้งงานป่าว    น้ำตานอง อาบสองแก้มมาเยอะแล้วงะ 

จอย  คือ  2000*8 ห้อง  16000  บาท  ผ่อน  15000    บาท แล้วภาษี อีกสามตัวงะ 

อ่านแล้วชักกลัว กลัวว่าจะไม่ไหว

คงจะฝันสลายแล้วเรา...เราอยากจะถมที่ก่อน หน่อย พอจะแนะคนที่รับถมที่ได้ไหม จะถมรอไว้ก่อน

คงจะหน้าแล้ง จะเริ่มประเมินสถานการณ์ใหม่ จะดีกว่าไหม เราอยากจะก้าวอย่างรอบคอบ ไม่อยากใจเร้ว เด๊ยวจะเสียการใหญ่

 สงสัยภาษี 3 ตัวเราคงต้องควักเนื้อ เพราะ 2 ห้องที่เหลือเราจะอยู่เอง

มองแล้วคงจะยากมาก เกินกำลังเรา ปลูกบ้านอยู่เองดีกว่ามั้งเนี่ย